未来五年，影响伦敦楼市的9大事件（下）

我们生活的世界充满变化和不可预知。脱欧公投将成为决定未来5年伦敦楼市的关键因素。尽管最初的震惊已经被市场消化，但随着英国逐步明确并与更广阔的世界建立起新的关系，未来的波动也不可避免。同时，今年还将面临更重要的事件。从3月15日的荷兰大选开始，欧洲几个国家即将迎来的大选也可能带来惊喜。

过去7年的平静表象使大家陷入一种安全的假象中。在全球舞台上，政治稳定似乎是多年来最不稳定的。同时在资本市场，各类资产类别的收益都陷入前所未有的低谷。与此同时，跨行业间的巨大科技变革不禁使人联想到，在不远的未来世界会有多么不同。

在充满变数的时期，人类的本性是要寻找安全、可持久的立足点。这也是伦敦将继续繁荣的原因。时间地流逝或许会为伦敦创造新的机会，但有充分的理由相信它将成为世界领先的。

下面，戴德梁行市场研究主管 Elaine Rossall 将对未来5年内，影响伦敦未来的9个关键事件进行全面盘点。专题内容将分3期刊出，敬请关注。

相关内容回顾》》》

7

金融城天际线

上世纪60年代以前，伦敦还不是现在这个伦敦。圣保罗大教堂占据伦敦最高建筑的宝座长达250年之久。直到1962年，Post Office Tower的兴建终于打破了这一纪录。如今，伦敦有多达135栋摩天大楼正在等待政府的审批。随着社会的发展，伦敦也在一天天长高，伦敦的天际线也正经历着翻天覆地的变化。

随着未来5年一批新建塔楼的完工，伦敦金融城天际线将继续长高。现有的塔楼群将迎来多个新成员，包括The Scalpel，52 Lime Street, EC3；70 St Mary Axe, EC3; 100 Bishopsgate, EC2 和 22 Bishopsgate, EC2。除此之外，6-8 Bishopsgate, 40 Leadenhall Street和1 Undershaft也将开始施工，预计1 Undershaft将成为金融城最高建筑。下一批新建塔楼旨在提供更多办公空间，以满足新一代商业的需求，在使用中增加灵活性，并将混合用途住宿和高公共领域带入设计核心。

- The Scalpel大厦计划于2017年完工，高190米（620英尺），共38层，由Kohn Pedersen Fox设计。

- 100 Bishopsgate是一个多功能开发项目的一部分，塔楼高40层。其中有36层为办公空间，面积从19,000平方英尺- 25,000平方英尺，可满足各种租赁需求。

- 位于22 Bishopsgate的大厦高62层，高278米。计划于2019年初对外开放。

- 被称为The Trellis（1 Undershaft）高304.94米，共73层，将成为继碎片大厦之后，西欧第二高建筑。目前，该大厦已于2016年获得了规划许

- 40 Leadenhall Street也是伦敦金融城计划建设的办公塔楼之一，投资4亿英镑，高34层。

- 位于6-8 Bishopsgate地块的写字楼项目高40层，紧邻Cheesegrater大厦，总面积为770,000平方英尺。

8

希斯罗机场第三条跑道

经过漫长的争论，英国政府最终批准了伦敦希斯罗机场的拓建工程。尽管有些人对此有争议，但第三条跑道将为伦敦的国际竞争力提供强大支持。拥有三条跑道的希斯罗机场的运力将提升至740,000班次/年，并至少在2040年时应提供充足的枢纽机场运力。调查显示希斯罗机场的拓建预计在2030年时为当地居民、伦敦及英格兰东南部人口将创造多达7.7万个工作机会。然而该计划具体完成仍有很长的路要走，至少应在未来5年内完成规划过程。这包括与该区域内的居民和企业确认CPO，其中包括英航总部。因为跑道施工需英航总部进行搬迁以腾空地块。

交通部长克里斯·格林说这项决定是“真正重要的”，并表示扩建跑道将改善英国与世界其他地区的联系，也能进一步加强贸易和就业。

许多工会和企业集团皆表示赞同扩建希思罗机场跑道的决定。英国工会联盟（Trades Union Congress）的Frances O'Grady说，这项决议“对英国至关重要”，而英国工业联合会（CBI）首席Paul Drechsler表示，它将创造就业机会，促进经济增长。

希思罗机场管理部门表示，机场已经准备好提供第三条跑道，“这是一个公平，可负担的，并能确保此项扩展能为整个英国带来好处”。

项目获批仅是开始

去年7月，一份对希思罗机场扩张的评估报告支持了建第三条跑道的提议。

报告说，修建希思罗机场新跑道将在2050年前给英国经济带来1470亿英镑的经济增长和70000个就业机会。

修建第三条跑道还将能把英国与40个新的目的地连接起来。但这份评估报告说，新跑道应当降低环境和噪音等。

然而从项目获批到最终开工建设间还有很长一段路要走，需经历公众咨询、议会投票等过程。据估计，第三条跑道的任何施工至少要在2020年或2021年时才可能开始。最早要到2025年才可能投入使用。

新跑道或使周边房价跳水

尽管新建第三条跑道对经济有利，但对机场附近的住户而言却不是有利的消息。据线上房产调研机构eMoov的预测，由于噪音和空气污染增加，未来几年内希思罗机场附近的房价将会呈现下降趋势，降幅可达20%甚至更多，某些业主可能不得不卖掉自己的住宅。

由于附近区域变得不是那么宜居，需求量也会大幅减少。受影响的地区包括最近的Hounslow，Uxbridge，甚至Maidenhead，Slough，Windsor等地区。

为此，英国政府计划投资7亿英镑，为机场附近住宅设置噪音绝缘设施。包括已经遭受现有跑道噪音危害的业主，以及即将遭受新跑道噪音危害的业主在内，都有资格向政府申请噪音绝缘服务。

而机场所有者Heathrow Airport Holdings表示，该公司将在所谓的强制性购买订单的约束下，购买计划跑道周围的750栋房屋。同时，该公司还将提供给受影响区域的3,750个业主出售他们房产的机会。

英国地产代理商协会主管Mark Hayward表示，第三跑道的增建对周边房价的负面影响将会是非常深远的，即使政府会再投入7亿英镑去修建噪音隔离带。

另一个值得注意的变化时，随着机场附近住宅数量的减少，与机场相关的工作人员及者途经机场乘客的居住需求则需要其他区域予以消化。受此影响，距离机场有一定距离的外围区域，例如Twickenham，Richmond，Chiswick，Weybridge等区域的房屋需求量会有增加，这些地区的房价会得到进一步提升。

9

纵贯城铁

2016年3月，Crossrail 2(中文简称：纵贯城铁)获得了英国国家基础设施委员会(National Infrastructure Commission，后文简称NIC)的许可，为纵贯伦敦南北的重要轨道交通工程的施工建设铺平了道路。在随后公布的春季财政预算中，纵贯城铁也获得中央预算批准，并获得了8000万英镑的拨款，用于总投资预计为320亿英镑的启动。

国际著名的顾问服务机构毕马威(KPMG)日前发布的报告预测，纵贯城铁将为伦敦带来不低于1020亿英镑的经济收益。正如报告所预测，轨道交通将大幅度提升沿线居民的通勤便利度，推动沿线站点的经济发展、创造近20万新的工作岗位、推动区域改造升级从而刺激房价上涨等。

最新调查显示，住在纵贯城铁沿线站点附近的业主已经开始明显受益，近几年的房价已经比平均行情额外上涨。

项目规划期的红利

莱坊公司公布的数据显示，纵贯城铁线路沿线Seven Sisters的房价在过去两年中已经出现了大幅提升，由221,000镑涨至 373,000镑。2012年起，Dalston地区的房价同样出现了大幅提升，从380,496镑上涨至590,107镑。

在纵贯城铁最北端，赫特福德郡的Broxbourne，平均房价已经从2012年的296,000镑飙升至2015年的369,000镑。而线路另一端的Shepperton站，其房价的涨幅则没有那么的剧烈。从2012年11月到2015年11月这时间内，平均售价从的300,000镑升至347,000镑，这也表明该地区的房价有较大增幅空间，且房价相对较低。

英国房地产服务网站emoov预测称，纵贯城铁将给沿线房产带来刺激，未来5年左右飙升74%左右。因为纵贯城铁沿线有大量区域将是首次享有地铁的便利，市中心通勤的时间将降低三分之一到一半左右。

“在规划期，投资者对车站周围的房产有较大的升值预期，”仲量联行住宅研究部主管Adam Challis分析称。

Challis以横贯城铁沿线开发商购买建设土地为例，大机构选择在2008年项目获批之前已经购入大量住宅建设土地。目前，纵贯城铁就是处于这个阶段，“我们正处在第一阶段的中后期，”Challis表示：“这个时期的投资者本着长远的目标，购入时价格往往较低。市场迹象表明，投资者已经开始了行动，至少在项目获批之前和财政预算承诺拨款前已经开始买进。”

 “对于纵贯城铁沿线而言，无论在哪个阶段投资，赢家一定多于输家，”Challis表示。

“当纵贯城铁最终确定后，其影响是巨大的，”Countrywide研究部负责人Johnny Morris表示：“纵贯城铁所途径的区域目前与交通3区的连接不是很好，尤其是一些通勤相对困难的地区，比如Kingston区的房价都将会出现巨大的涨幅。实际上，纵贯城铁途经的全部站点都将受益。”

第一太平戴维斯住宅研究部的主任Susan Emmett表示：“没有在早期规划阶段关注伊丽莎白线城铁沿线房产，是投资者错失的一个时机。希望投资者从中吸取经验，提前关注潜力将是巨大的纵贯城铁。”

纵贯城铁途经哪些地方

在伦敦中心段，规划的路线从南部的Wimbledon开始北上，通过Clapham Junction、Victoria、Tottenham Court Road、Euston St Pancras、Dalston等并继续北上到达Tottenham Hale。

从Dalston开始，其中一条支线将间通过Turnpike Lane、Alexandra Palace到达New Southgate。

伦敦南部的线路将从Wimbledon的下一站RaynesPark开始分为4个分支，与近郊的通勤线路连接，其中向西的分支途经Norbiton和Kingston等站点到达Shepperton。

另外的分支将分别到达萨里郡的Epsom、Hampton Court以及Chessington South。

在最北端，线路的终点为赫特福德的Broxbourne，途径主要站点包括Cheshunt,Waltham Cross和Ponders End等站。"

英国房产投资更多实用资讯：